Come stabilire il prezzo giusto per il tuo immobile
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Gennaio 26, 2026
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Stabilire il prezzo giusto per un immobile destinato agli affitti brevi non è una questione di intuito o di “copiatura” del vicino. È un processo strategico che incide direttamente su tre leve fondamentali: tasso di occupazione, redditività e qualità degli ospiti. Un prezzo troppo alto riduce le prenotazioni, uno troppo basso brucia margine e svaluta l’immobile.
In questo articolo trovi un metodo pratico e strutturato per definire il prezzo corretto, basato su analisi di mercato, calcolo dei costi e utilizzo intelligente del pricing dinamico.
Il primo passo è guardare il mercato reale, non quello che vorremmo. Airbnb e Booking sono mini-borse valori: il prezzo è determinato dall’incontro tra domanda e offerta.
Confronta solo immobili realmente comparabili per:
Un appartamento ristrutturato con recensioni eccellenti non compete con uno datato senza servizi. Sembra ovvio, ma è l’errore più comune.
Il mercato degli affitti brevi a Lucca è fortemente influenzato dal turismo culturale, dagli eventi stagionali e dalla vicinanza con Pisa, la Versilia e Firenze. I prezzi sono mediamente più stabili rispetto alle grandi città, ma con picchi significativi in alta stagione.
Fascia di mercato | Tariffa media/notte | Caratteristiche |
|---|---|---|
Premium (top 10%) | 140–190 € | Centro storico, immobili di pregio, finiture superiori |
Alto rendimento (top 25%) | 100–125 € | Ottima gestione e recensioni elevate |
Media (mediana) | 70–80 € | Allineata al mercato locale |
Economica (bottom 25%) | 45–55 € | Fuori mura o dotazioni essenziali |
L’occupazione media annua si colloca intorno al 60–65%, con punte più elevate nei mesi primaverili ed estivi. Questo dato è cruciale: non si ragiona sul “prezzo ideale”, ma su quanto il mercato è disposto a pagare con continuità.
Prima di pensare al guadagno, devi sapere quanto ti costa ogni notte venduta. Qui si separano gli investitori consapevoli da quelli che “a fine anno vediamo”.
Sono indipendenti dalle prenotazioni:
Indicativamente, in Toscana:
Categoria | Costo stimato |
Costi fissi | 500–1.500 €/mese |
Dipendono dal numero di soggiorni:
Voce | Costo medio per notte |
|---|---|
Pulizie | 15–50 € |
Biancheria | 3–8 € |
Amenities | 2–5 € |
Utenze extra | 3–10 € |
Totale medio | 26–88 € |
Non sono dettagli, sono margine che se ne va:
Tutto questo va sottratto dal fatturato lordo, non “stimato a spanne”.
Il break-even è il prezzo minimo sotto il quale stai lavorando per pagare gli altri.
Esempio:
Sotto questa soglia stai solo muovendo cassa, non creando valore.
La biancheria va trattata come costo variabile puro, legato al cambio ospiti.
Tipologia | Costo cambio | Costo/notte (3 notti) |
|---|---|---|
Monolocale | 8–12 € | 2,7–4 € |
Bilocale | 12–20 € | 4–6,7 € |
Trilocale | 15–30 € | 5–10 € |
Metodo consigliato: traccia tutto su Excel e calcola il costo medio per notte su base mensile. È noioso, ma funziona.
Il prezzo non è fisso. Chi lo lascia invariato tutto l’anno sta regalando soldi al mercato.
Questi strumenti:
Strategia consigliata:
Meglio 80% di occupazione a buon margine che 40% a prezzo “da sogno”.
Stabilire il prezzo giusto non significa scegliere un numero, ma costruire un sistema. Analisi di mercato, controllo dei costi e pricing dinamico devono lavorare insieme.
Chi gestisce gli affitti brevi in modo professionale non rincorre il prezzo più alto, ma il miglior equilibrio tra occupazione, marginalità e sostenibilità nel tempo. Ed è lì che si fanno i risultati veri.
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