Affitti brevi vs affitti lunghi: qual è davvero la scelta migliore?

Chi investe in immobili in Toscana prima o poi si fa sempre la stessa domanda: meglio affitti brevi o affitti lunghi?
La risposta che non piace a nessuno è questa: dipende dall’immobile, dalla zona e da quanto sei disposto a gestire. Chi promette soluzioni universali di solito non gestisce nulla in prima persona.

In Toscana il tema è ancora più delicato, perché il turismo spinge forte ma le normative stanno diventando sempre più selettive. Fare la scelta giusta oggi significa guardare oltre il rendimento lordo e ragionare in ottica di rendimento netto, rischio e sostenibilità nel tempo.

Affitti brevi: più incassi, più lavoro, più regole

Nelle città ad alta attrattività turistica come Firenze, Pisa e Lucca, gli affitti brevi continuano a essere molto appetibili. Le tariffe medie giornaliere oscillano tra i 120 e i 160 euro a notte e, con un’occupazione intorno al 70%, un immobile ben posizionato può generare incassi lordi tra i 23.000 e i 30.000 euro annui.

Il vantaggio principale è evidente:

• maggiore flessibilità di utilizzo dell’immobile
• possibilità di concentrare i ricavi nei periodi di alta stagione
• rendimenti lordi potenzialmente più elevati, anche tra il 10% e il 15% nelle zone top
  
  

Sulla carta sembra la scelta perfetta. Nella pratica, la storia è più complessa.

Il rovescio della medaglia degli affitti brevi

La gestione degli affitti brevi è intensiva, non è un investimento passivo. Pulizie frequenti, check-in, manutenzione, commissioni delle piattaforme e gestione fiscale riducono sensibilmente il margine.

In molti casi, a fine anno, il rendimento netto reale si assesta intorno al 2–3%, molto vicino a quello degli affitti lunghi.
In più, dal 2025 il quadro normativo in Toscana è diventato più stringente:

• obbligo di CIN
• autorizzazioni quinquennali nelle zone ad alta densità turistica
• cedolare secca al 26% per chi gestisce più immobili
• sanzioni che possono arrivare fino a 12.000 euro
  
  

Morale: l’affitto breve funziona solo se è gestito in modo professionale. Improvisare oggi è il modo più veloce per ridurre i margini e aumentare i rischi.

Affitti lunghi: meno glamour, più stabilità

Gli affitti a lungo termine restano una soluzione solida soprattutto nelle zone residenziali, fuori dai circuiti turistici più caldi. Un canone stabile, ad esempio 900 euro al mese, garantisce prevedibilità e una gestione molto più semplice.

I principali vantaggi:

• entrate costanti
• minore impegno operativo
• meno esposizione a cambi normativi legati al turismo
• caparra a tutela di eventuali danni
  
  

Per molti investitori è una scelta meno stressante, soprattutto se non vogliono occuparsi direttamente della gestione.

I limiti degli affitti lunghi

Di contro, l’affitto lungo offre:

• meno flessibilità sull’uso dell’immobile
• rendimenti inferiori nelle zone ad alta domanda turistica
• rischio di morosità e immobilizzazione dell’immobile nel medio-lungo periodo
  
  

In Toscana, dove la domanda turistica è forte, l’affitto lungo spesso non riesce a sfruttare appieno il potenziale economico dell’immobile, soprattutto nelle città d’arte.

Confronto diretto: numeri alla mano

Mettendo a confronto le due opzioni:

• Rendimento lordo: più alto negli affitti brevi
• Rendimento netto: sorprendentemente simile tra brevi e lunghi
• Gestione: alta per i brevi, bassa per i lunghi
• Normative: complesse e in evoluzione per i brevi, più stabili per i lunghi
• Profilo ideale: affitti brevi per chi fa business turistico, affitti lunghi per chi cerca stabilità o diversificazione
  
  

Quindi, cosa conviene davvero?

La scelta migliore non è “breve o lungo”. È quella coerente con il tuo immobile e con il tuo profilo di investitore.

Un appartamento in centro storico a Firenze ha logiche completamente diverse da un immobile in una zona residenziale di provincia. Trattare tutto allo stesso modo è l’errore più comune che vediamo fare.

Il ruolo di Eweka: strategia prima dell’affitto

Eweka nasce proprio per evitare queste scelte sbagliate.
Non spingiamo per forza sugli affitti brevi o su quelli lunghi. Analizziamo:

• posizione dell’immobile
• vincoli normativi
• obiettivi di reddito
• livello di rischio accettabile
• tempo e risorse del proprietario
  
  

Solo dopo costruiamo una strategia di gestione coerente, sostenibile e orientata al rendimento reale, non a quello teorico.

In Toscana, oggi più che mai, non vince chi incassa di più sulla carta, ma chi gestisce meglio nel tempo.
Ed è lì che una consulenza strutturata fa la differenza.